Airbnb w czasach zarazy – przykład Warszawy

W cza­sach dobrej koniunk­tu­ry, z rosną­cą licz­bą odwie­dza­ją­cych pol­skie mia­sta oraz sta­le rosną­cy­mi cena­mi na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści, popu­lar­ną for­mą inwe­sty­cji stał się zakup miesz­ka­nia pod wyna­jem dla tury­stów. Wła­ści­ciel z jed­nej stro­ny mógł liczyć na pokry­cie bie­żą­cych kosz­tów (czynsz, rata kre­dy­tu) z naj­mu, z dru­giej na szyb­ki zwrot z inwestycji.

Kri­stóf Gyó­di, Ana­li­tyk DELab UW

Obec­nie wszyst­kie te kal­ku­la­cje sta­nę­ły pod zna­kiem zapy­ta­nia. Rynek naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go, tak jak cały sek­tor tury­sty­ki, został wywró­co­ny do góry noga­mi przez pan­de­mię koro­na­wi­ru­sa. Tury­ści zosta­li uwię­zie­ni w swo­ich domach i wyco­fa­li rezer­wa­cje, a 31-ego mar­ca został wpro­wa­dzo­ny powszech­ny zakaz naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go, z wyjąt­kiem nie­któ­rych grup, takich jak oso­by na kwa­ran­tan­nie, per­so­nel medycz­ny lub oso­by w dele­ga­cji. Jeste­śmy dopie­ro na począt­ku kry­zy­su, a nic nie zapo­wia­da rychłe­go powro­tu szyb­kich week­en­do­wych wypa­dów tani­mi linia­mi lot­ni­czy­mi po Europie.

W poprzed­niej ana­li­zie Łukasz Nawa­ro poka­zał, że część gospo­da­rzy już teraz zde­cy­do­wa­ła się prze­kształ­cić swo­je nie­ru­cho­mo­ści na ofer­ty naj­mu śred­nio­ter­mi­no­we­go (od 2 tygo­dni) oraz dłu­go­ter­mi­no­we­go. Może­my też przy­pusz­czać, że coraz wię­cej miesz­kań z Airbnb będzie tra­fiać z powro­tem na rynek sprzedaży.

Jak wyglą­da obec­nie rynek Airbnb? Posta­no­wi­li­śmy spraw­dzić w jaki spo­sób gospo­da­rze dosto­so­wa­li swo­je ofer­ty do zmie­nia­ją­cej się rze­czy­wi­sto­ści. Mię­dzy 27 a 29 mar­ca powtó­rzy­li­śmy eks­pe­ry­ment prze­pro­wa­dzo­ny w 2019 roku: wyko­rzy­stu­jąc meto­dy web-scra­pin­gu, zebra­li­śmy dane ofert skie­ro­wa­nych do 2 osób na pobyt w War­sza­wie mię­dzy 17 a 19 kwiet­nia. Nasza pró­ba z 2019 doty­czy poby­tu w okre­sie 12–14 kwiet­nia. Zebra­ne ceny zawie­ra­ją cał­ko­wi­ty koszt noc­le­gu, w tym opła­tę rezer­wa­cyj­ną oraz opła­tę za sprzątanie.

Czy ceny ule­ga­ły zmniej­sze­niu przy tak dra­ma­tycz­nym spad­ku popy­tu? Tabe­la 1. (poni­żej) przed­sta­wia licz­bę ana­li­zo­wa­nych ofert, wraz ze sta­ty­sty­ka­mi doty­czą­cy­mi roz­kła­du cen. Może­my zaob­ser­wo­wać zmniej­sze­nie się cen: w sto­sun­ku do poprzed­nie­go roku media­na spa­dła o 8%. Porów­nu­jąc roz­kła­dy obok sie­bie (Wykres 1.), może­my rów­nież zauwa­żyć, że roz­kład cen z 2020 (nie­bie­ski wykres) jest nie­co prze­su­nię­ty w dół w sto­sun­ku do roz­kła­du z 2019. Niż­sza jest war­tość 1. kwar­ty­lu (25% ofert ma cenę mniej­szą lub rów­ną war­to­ści), media­ny oraz 3. kwar­ty­lu. Śred­nia cen zma­la­ła nato­miast w mniej­szym stop­niu ze wzglę­du na więk­szą obec­ność ofert bar­dzo dro­gich (oko­li­ce 2000 PLN).

Tabe­la 1. Sta­ty­sty­ka cen ofert w 2019 oraz 2020

Wykres 1. Roz­kład cen ofert

Jak kształ­to­wa­ły się ceny w poszcze­gól­nych dziel­ni­cach? Wykres 2. przed­sta­wia media­ny cen w 2 okre­sach w dziel­ni­cach z min. 30 ofer­ta­mi. Dane poka­zu­ją, że istot­ne spad­ki zacho­dzi­ły w dziel­ni­cach z naj­więk­szą gęsto­ścią Airbnb: wystą­pił ok. 13% spa­dek w Śród­mie­ściu oraz 9% na Woli. Z kolei w kil­ku dziel­ni­cach ceny nie ule­ga­ły zmia­nie (Wila­nów, Moko­tów, Pra­ga Połu­dnie), lub nawet wzro­sły (szcze­gól­nie na Włochach).

Wykres 2. Media­na cen w poszcze­gól­nych dzielnicach

Jaka jest stra­te­gia poszcze­gól­nych grup gospo­da­rzy? Podzie­li­li­śmy ofer­ty nale­żą­ce do gospo­da­rzy posiadających:

• jed­ną
• 2 lub 3
• przy­naj­mniej 4 ofer­ty (tzw. gospo­da­rze sprofesjonalizowani)

i poli­czy­li­śmy media­ny cen w 2019 oraz 2020. Licz­by poka­zu­ją, że spa­dek cen w odpo­wied­nich gru­pach kształ­to­wa­ło się kolej­no na pozio­mie ok. 5%, 6%, oraz 13%, co ozna­cza, że spro­fe­sjo­na­li­zo­wa­ni gospo­da­rze doko­na­li naj­więk­szej korek­ty cen.

Na koniec spraw­dzi­li­śmy ofer­ty dostęp­ne zarów­no w kwiet­niu 2019, jak i w 2020 roku. W naszych dwóch zbio­rach powtó­rzy­ło się 798 ofert. W przy­pad­ku 358 ofert cena zma­la­ła (237 o ponad 10%), nato­miast cena 438 ofert zwięk­szy­ła się (153 o ponad 10%).

Pod­su­mo­wu­jąc, już na koniec mar­ca wystą­pił ok. 8% spa­dek cen na ryn­ku Airbnb. Zmia­ny podyk­to­wa­ne są przede wszyst­kim przez pro­fe­sjo­nal­nych gospo­da­rzy, posia­da­ją­cych ofer­ty w Śród­mie­ściu oraz na Woli. W dziel­ni­cach cechu­ją­cych się mniej­szym udzia­łem spro­fe­sjo­na­li­zo­wa­nych gospo­da­rzy oraz mniej­szą licz­bą ofert ceny na razie nie zma­la­ły. Może to suge­ro­wać, że pro­fe­sjo­nal­ne agen­cje pod­ję­ły pró­bę wal­ki o ostat­nich klien­tów. W tym cza­sie indy­wi­du­al­ni gospo­da­rze mogą reago­wać wol­nej lub prze­kie­ro­wać swo­je ofer­ty na rynek długoterminowy.

Wszyst­ko wska­zu­je na duży spa­dek docho­dów z naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go. Może to być pierw­szy rok od 2015, kie­dy licz­ba ofert zma­le­je, a przy­bę­dzie miesz­kań na wyna­jem dłu­go­ter­mi­no­wy dla lokal­nych mieszkańców.

Zain­te­re­so­wał Cię arty­kuł? Prze­czy­taj raport o Airbnb w War­sza­wie!