Czy Google Trends zwiastuje krach na rynku nieruchomości? FTHB, FOMO, inwestorzy i clickbaity

Łukasz Nawa­ro, ana­li­tyk DELab UW

Nie­daw­no dewe­lo­pe­rzy noto­wa­ni na gieł­dzie zara­por­to­wa­li czter­na­sto­pro­cen­to­wy spa­dek sprze­da­ży w czwar­tym kwar­ta­le 2021 roku, w porów­na­niu do trze­cie­go kwar­ta­łu. W nor­mal­nych warun­kach nie zain­te­re­so­wa­ło­by to niko­go, poza garst­ką gieł­do­wych ner­dów. Teraz jed­nak dzien­ni­ka­rze ruszy­li do pisa­nia wnio­sków. Z tym, że są one sprzecz­ne: bań­ka pękła czy jed­nak ceny będą rosnąć?

Spa­dek sprze­da­ży może wyni­kać z róż­nych czyn­ni­ków: spad­ku popy­tu, spad­ku poda­ży lub kom­bi­na­cji tych wyda­rzeń. Nie­ste­ty, auto­rzy obu arty­ku­łów nie zada­li sobie tru­du, aby spraw­dzić rze­czy­wi­stość, a przy­naj­mniej – więk­sze­go tru­du niż zło­że­nie poło­wy arty­ku­łu z cyta­tów oso­by inter­pre­tu­ją­cej mało war­to­ścio­we, dłu­go­ter­mi­no­we kon­trak­ty IRS jako coś bli­skie­go obja­wio­nej praw­dy, bez wspo­mnie­nia o wyso­kiej nie­pew­no­ści i ryzy­ku (już dziś prze­wi­dy­wa­nia doty­czą­ce sytu­acji do koń­ca deka­dy oka­za­ły się nie­zgod­ne z rze­czy­wi­sto­ścią). Algo­ryt­my reko­men­du­ją­ce oraz logi­ka dzie­le­nia się infor­ma­cja­mi w social media i komu­ni­ka­to­rach zmu­sza­ją do publi­ko­wa­nia jak naj­szyb­ciej, nawet kosz­tem jakości.

Dwa lata temu spraw­dzi­łem ofer­ty Airbnb tra­fia­ją­ce na rynek naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go. Zgod­nie z tymi dany­mi, w rapor­tach AMRON-SAR­FiN ceny naj­mu spa­dły, jed­nak doty­czy­ło to naj­mu i stro­ny poda­żo­wej (było jasne, że stro­na popy­to­wa szyb­ko się nie odbu­du­je; spa­dek cen nastą­pił mimo dłu­go­trwa­łe­go igno­ro­wa­nia rze­czy­wi­sto­ści przez NBP i więk­szość RPP). Przyj­rzyj­my się temu, jak wyglą­da stro­na popy­to­wa trans­ak­cji kupna/sprzedaży. Naj­wcze­śniej­sze sygna­ły o ryn­ku miesz­ka­nio­wym ma Google – nawet zanim stro­ny z ogło­sze­nia­mi zauwa­żą zmia­ny traf­fi­cu lub agen­ci miesz­ka­nio­wi odno­tu­ją wzrost/spadek licz­by klien­tów, naj­pierw gdzieś trze­ba ich wyszu­kać. Sprawdź­my więc, jak kształ­to­wa­ła się popu­lar­ność nie­któ­rych wyszu­ki­wań na prze­strze­ni ostat­nich pię­ciu lat w Google Trends. Ponie­waż wyszu­ki­wa­nia wyka­zu­ją wyso­ką sezo­no­wość, czy­li np. kre­dy­ty są wyszu­ki­wa­ne naj­czę­ściej na począt­ku stycz­nia (posta­no­wie­nie nowo­rocz­ne o kup­nie miesz­ka­nia?), przed­sta­wio­na zosta­nie 52-tygo­dnio­wa śred­nia. Każ­de z zapy­tań ma osob­ną ska­lę, w któ­rej mak­sy­mal­na war­tość dla poje­dyn­cze­go tygo­dnia to 100.

Zapy­ta­nia zwią­za­ne z kre­dy­tem hipo­tecz­nym sta­ją się coraz mniej popu­lar­ne od co naj­mniej poło­wy roku 2021. „Nota­riusz” zaczął być coraz rza­dziej wyszu­ki­wa­ny dokład­nie w momen­cie pierw­sze­go pod­nie­sie­nia stóp pro­cen­to­wych. Od nie­daw­na odwró­cił się też trend wyszu­ki­wa­nia fra­zy „miesz­ka­nia na sprze­daż”. Wyda­rzy­ło się to po powro­cie do dłu­go­ter­mi­no­we­go tren­du, zabu­rzo­ne­go okre­sem marzec/kwiecień 2020 roku. W więk­szym stop­niu widocz­ne jest to dla Łodzi i Kra­ko­wa niż War­sza­wy. Dal­sze tygo­dnie potwier­dzą lub zaprze­czą, czy jest to sta­ły, czy tym­cza­so­wy trend. Jed­no­cze­śnie, domy na sprze­daż cie­szą się nie­słab­ną­cą popu­lar­no­ścią. Zain­te­re­so­wa­nie użyt­kow­ni­ków wyszu­ki­war­ki miesz­ka­nia­mi dewe­lo­per­ski­mi jest jed­nak coraz mniej­sze i nie zmie­nił tego covi­do­wy boom nie­ru­cho­mo­ścio­wy – poziom jest wyraź­nie niż­szy niż wyni­ka­ją­cy z danych z 12 mie­się­cy przed począt­kiem 2020 roku. Nie wyglą­da ono na moc­no sko­re­lo­wa­ne z inny­mi zapy­ta­nia­mi w tema­cie nieruchomości.

Żad­ne dane wyprze­dza­ją­ce nie wyja­śnia­ją jed­nak wszyst­kie­go. Nawet jeśli nie­daw­ny boom zga­dza się z dany­mi z Google Trends, dane są spój­ne z USA, a posia­da­cze bar­dziej dokład­nych danych wycho­dzą z ryn­ku. W szcze­gól­no­ści, fra­zy te pozwa­la­ją nam z dużą dokład­no­ścią zmie­rzyć zain­te­re­so­wa­nie FTHB (first-time home buy­ers, osób kupu­ją­cych mieszkanie/dom po raz pierw­szy) nie­ru­cho­mo­ścia­mi, ale inwe­sto­rzy, przede wszyst­kim ci spe­cja­li­zu­ją­cy się w sek­to­rze, nie będą wyszu­ki­wać nota­riu­szy (ani tego, kim jest nota­riusz). Limit dzia­łal­no­ści inwe­sto­rów na ryn­ku to 100% i może być dowol­nie bli­sko tej licz­by: w Bay Roberts (Kana­da) inwe­sto­rzy kupi­li ponad 92% nie­ru­cho­mo­ści na ryn­ku pier­wot­nym. Wymia­na, w któ­rej jed­ni spe­ku­lan­ci kupu­ją od dru­gich, może trwać lata­mi. Oczy­wi­ście, jest wie­le innych czyn­ni­ków, takich jak wyso­kość stóp pro­cen­to­wych, o któ­rych spe­cja­li­ści (nawet nie­za­leż­ni od finan­so­wa­nia przez gru­py inte­re­su!) nie­wąt­pli­wie już pisa­li. Rynek jest nie­sta­bil­ny przez wyjąt­ko­wo małą podaż, co rów­nież sta­no­wi świa­to­wy trend. Dla­te­go też nie będę prze­wi­dy­wać wzro­stów lub spad­ków cen, ani ich doce­lo­we­go pozio­mu – szcze­gól­nie że war­to­ści nomi­nal­ne zale­żą od sła­bo prze­wi­dy­wal­nej poli­ty­ki mone­tar­nej, ale moja krysz­ta­ło­wa kula nie widzi sta­bi­li­za­cji. Kupu­ją­cy oba­wia­ją się, że „jeśli teraz nie kupią, to nie kupią nigdy”. Osta­tecz­nie ta gru­pa kupu­ją­cych wyczer­pie się, i wyraź­nie zak­ty­wi­zo­wa­ni (przy­naj­mniej na dokład­niej mie­rzo­nym ryn­ku ame­ry­kań­skim) inwe­sto­rzy – w tym nie­do­świad­cze­ni Tik­To­ko­wi – zaczną pani­ko­wać, że „jeśli nie sprze­da­dzą po tych cenach teraz, to nie sprze­da­dzą po tych cenach nigdy”.