W czasach dobrej koniunktury, z rosnącą liczbą odwiedzających polskie miasta oraz stale rosnącymi cenami na rynku nieruchomości, popularną formą inwestycji stał się zakup mieszkania pod wynajem dla turystów. Właściciel z jednej strony mógł liczyć na pokrycie bieżących kosztów (czynsz, rata kredytu) z najmu, z drugiej na szybki zwrot z inwestycji.

Kristóf Gyódi, Analityk DELab UW

Obecnie wszystkie te kalkulacje stanęły pod znakiem zapytania. Rynek najmu krótkoterminowego, tak jak cały sektor turystyki, został wywrócony do góry nogami przez pandemię koronawirusa. Turyści zostali uwięzieni w swoich domach i wycofali rezerwacje, a 31-ego marca został wprowadzony powszechny zakaz najmu krótkoterminowego, z wyjątkiem niektórych grup, takich jak osoby na kwarantannie, personel medyczny lub osoby w delegacji. Jesteśmy dopiero na początku kryzysu, a nic nie zapowiada rychłego powrotu szybkich weekendowych wypadów tanimi liniami lotniczymi po Europie.

W poprzedniej analizie Łukasz Nawaro pokazał, że część gospodarzy już teraz zdecydowała się przekształcić swoje nieruchomości na oferty najmu średnioterminowego (od 2 tygodni) oraz długoterminowego. Możemy też przypuszczać, że coraz więcej mieszkań z Airbnb będzie trafiać z powrotem na rynek sprzedaży.

Jak wygląda obecnie rynek Airbnb? Postanowiliśmy sprawdzić w jaki sposób gospodarze dostosowali swoje oferty do zmieniającej się rzeczywistości. Między 27 a 29 marca powtórzyliśmy eksperyment przeprowadzony w 2019 roku: wykorzystując metody web-scrapingu, zebraliśmy dane ofert skierowanych do 2 osób na pobyt w Warszawie między 17 a 19 kwietnia. Nasza próba z 2019 dotyczy pobytu w okresie 12-14 kwietnia. Zebrane ceny zawierają całkowity koszt noclegu, w tym opłatę rezerwacyjną oraz opłatę za sprzątanie.

Czy ceny ulegały zmniejszeniu przy tak dramatycznym spadku popytu? Tabela 1. (poniżej) przedstawia liczbę analizowanych ofert, wraz ze statystykami dotyczącymi rozkładu cen. Możemy zaobserwować zmniejszenie się cen: w stosunku do poprzedniego roku mediana spadła o 8%. Porównując rozkłady obok siebie (Wykres 1.), możemy również zauważyć, że rozkład cen z 2020 (niebieski wykres) jest nieco przesunięty w dół w stosunku do rozkładu z 2019. Niższa jest wartość 1. kwartylu (25% ofert ma cenę mniejszą lub równą wartości), mediany oraz 3. kwartylu. Średnia cen zmalała natomiast w mniejszym stopniu ze względu na większą obecność ofert bardzo drogich (okolice 2000 PLN).

Tabela 1. Statystyka cen ofert w 2019 oraz 2020

Rok  Liczba 1. Kwartyl Mediana 3. Kwartyl Średnia
2020 2748 350 448 587 513
2019 2387 389 487 623 531

Wykres 1. Rozkład cen ofert

figura 1

Jak kształtowały się ceny w poszczególnych dzielnicach? Wykres 2. przedstawia mediany cen w 2 okresach w dzielnicach z min. 30 ofertami. Dane pokazują, że istotne spadki zachodziły w dzielnicach z największą gęstością Airbnb: wystąpił ok. 13% spadek w Śródmieściu oraz 9% na Woli. Z kolei w kilku dzielnicach ceny nie ulegały zmianie (Wilanów, Mokotów, Praga Południe), lub nawet wzrosły (szczególnie na Włochach).

Wykres 2. Mediana cen w poszczególnych dzielnicach

Jaka jest strategia poszczególnych grup gospodarzy? Podzieliliśmy oferty należące do gospodarzy posiadających:

  • jedną
  • 2 lub 3
  • przynajmniej 4 oferty (tzw. gospodarze sprofesjonalizowani)

i policzyliśmy mediany cen w 2019 oraz 2020. Liczby pokazują, że spadek cen w odpowiednich grupach kształtowało się kolejno na poziomie ok. 5%, 6%, oraz 13%, co oznacza, że sprofesjonalizowani gospodarze dokonali największej korekty cen.

Na koniec sprawdziliśmy oferty dostępne zarówno w kwietniu 2019, jak i w 2020 roku. W naszych dwóch zbiorach powtórzyło się 798 ofert. W przypadku 358 ofert cena zmalała (237 o ponad 10%), natomiast cena 438 ofert zwiększyła się (153 o ponad 10%).

Podsumowując, już na koniec marca wystąpił ok. 8% spadek cen na rynku Airbnb. Zmiany podyktowane są przede wszystkim przez profesjonalnych gospodarzy, posiadających oferty w Śródmieściu oraz na Woli. W dzielnicach cechujących się mniejszym udziałem sprofesjonalizowanych gospodarzy oraz mniejszą liczbą ofert ceny na razie nie zmalały. Może to sugerować, że profesjonalne agencje podjęły próbę walki o ostatnich klientów. W tym czasie indywidualni gospodarze mogą reagować wolnej lub przekierować swoje oferty na rynek długoterminowy.

Wszystko wskazuje na duży spadek dochodów z najmu krótkoterminowego. Może to być pierwszy rok od 2015, kiedy liczba ofert zmaleje, a przybędzie mieszkań na wynajem długoterminowy dla lokalnych mieszkańców.

Zainteresował Cię artykuł? Przeczytaj raport o Airbnb w Warszawie!