Airbnb w Warszawie – charakteryzacja rynku i wyzwania dla miasta

Airbnb w Warszawie – charakteryzacja rynku i wyzwania dla miasta

Wie­le z plat­form zwią­za­nych z gospo­dar­ką współ­dzie­le­nia przy­no­si ze sobą zarów­no korzy­ści, jak i nowe spo­łecz­ne wyzwa­nia. Tak jest tak­że w przy­pad­ku ryn­ku naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go, któ­ry posze­rza ofer­tę dla tury­stów i daje moż­li­wość zarob­ku miesz­kań­com mia­sta. Jed­nak szyb­ki wzrost plat­for­my może pro­wa­dzić do róż­nych pro­ble­mów: wyż­szych cen miesz­kań dla lokal­nych miesz­kań­ców, nie­kon­tro­lo­wa­ne­go przy­ro­stu tury­sty­ki w poszcze­gól­nych oko­li­cach czy nega­tyw­ne­go wpły­wu na sek­tor hote­lar­ski.

Udo­stęp­nij
Sha­re on face­bo­ok
Sha­re on twit­ter
Sha­re on lin­ke­din
Sha­re on pin­te­rest
Sha­re on ema­il

METODY BADAWCZE I DANE

Ikona
ANALIZA DANYCH AIRDNA
Ikona
WEB SCRAPING
Ikona
DESK RESEARCH I ANALIZA PRAWNA
Ikona
INNE ŹRÓDŁA DANYCH

INTERAKTYWNA MAPA OFERT AIRBNB W WARSZAWIE:
KWIECIEŃ 2019

Kolo­ry na pod­sta­wie pro­fe­sjo­na­li­za­cji:
Nie­bie­skie: Sin­gle-listing (ofer­ta nale­żą­ca do gospo­da­rza z jed­ną ofer­tą)
Czar­ne: Ofer­ty nale­żą­ce do gospo­da­rza z 2–3 ofer­ta­mi
Czer­wo­ne: ofer­ty nale­żą­ce do gospo­da­rza z min. 4 ofer­ta­mi

GŁÓWNE WNIOSKI Z BADANIA

W WARSZAWIE DOMINUJĄ OFERTY WYSTAWIANE PRZEZ PROFESJONALNYCH GOSPODARZY

Wśród nie­mal 5,5 tysią­ca ofert Airbnb w War­sza­wie aż 57% to loka­le, któ­rych gospo­da­rze dys­po­nu­ją czte­re­ma i wię­cej miesz­ka­nia­mi na plat­for­mie. Świad­czy to o wyso­kim pozio­mie pro­fe­sjo­na­li­za­cji naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go w War­sza­wie.

OFERTY AIRBNB W WARSZAWIE W PODZIALE NA LICZBĘ OFERT JEDNEGO GOSPODARZA

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

PRZESTRZENNY ROZKŁAD OFERT W ODNIESIENIU DO ATRAKCJI TURYSTYCZNYCH

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

OFERTY NIE SĄ RÓWNOMIERNIE ROZŁOŻONE W OBRĘBIE DZIELNIC

Geo­gra­ficz­ne roz­ło­że­nie ofert wysta­wia­nych na Airbnb w War­sza­wie pozwa­la zauwa­żyć, że kon­cen­tru­ją się one w dwóch dziel­ni­cach: Śród­mie­ściu i Woli. Ofer­ty wysta­wio­ne na Airbnb roz­ło­żo­ne są w pobli­żu naj­po­pu­lar­niej­szych atrak­cji tury­stycz­nych w War­sza­wie oraz wzdłuż linii metra.

W ŚRÓDMIEŚCIU AŻ CO DWUDZIESTE MIESZKANIE BYŁO W ROKU 2018 CHOĆ PRZEZ CHWILĘ NA AIRBNB

Wśród wszyst­kich ofert miesz­kań wysta­wia­nych na Airbnb w War­sza­wie pra­wie poło­wa to miesz­ka­nia w Śród­mie­ściu, zaś pra­wie 20% to miesz­ka­nia na Woli. Zesta­wie­nie danych z AirD­NA z dany­mi z GUS‑u doty­czą­cy­mi licz­by miesz­kań w danych dziel­ni­cach War­sza­wy pozwa­la stwier­dzić, że aż co dwu­dzie­ste miesz­ka­nie w Śród­mie­ściu było w 2018 roku choć przez chwi­lę wysta­wio­ne na Airbnb.

LICZBA UNIKALNYCH OFERT AIRBNB NA 100 MIESZKAŃ, W ROKU 2018

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

UDZIAŁ ‘TOP’ GOSPODARZY W MIEJSCACH,  REZERWACJACH I PRZYCHODACH W ROKU 2018

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

TOP 5% GOSPODARZY ODPOWIADA ZA PONAD POŁOWĘ REZERWACJI I PONAD 60% PRZYCHODÓW

Dla ofert aktyw­nych na Airbnb przez 12 mie­się­cy media­na rocz­nych docho­dów wyno­si 22 tysię­cy zło­tych, zaś śred­nia ponad 27 tysię­cy. Jed­no­cze­śnie moż­na zaob­ser­wo­wać dużą kon­cen­tra­cję docho­dów wśród małe­go gro­na gospo­da­rzy: 5% gospo­da­rzy odpo­wia­da­ło w tym okre­sie za ok. 30% miejsc ofe­ro­wa­nych, ok. 56% rezer­wa­cji oraz 60% przy­cho­dów.

W WEEKENDY WYSTĘPUJE WIĘKSZA KONKURENCJA MIĘDZY HOTELAMI A AIRBNB

Ceny Airbnb są niż­sze od hote­li, szcze­gól­nie w trak­cie tygo­dnia, nato­miast w week­end róż­ni­ca male­je. Tym samym moż­na podej­rze­wać, że o ile w dni robo­cze hote­le są nasta­wio­ne na klien­ta biz­ne­so­we­go, to w cza­sie week­en­du kon­ku­ru­ją one z Airbnb o klien­tów przy­jeż­dża­ją­cych do War­sza­wy w celach tury­stycz­nych.

CENY DLA DWÓCH OSÓB NA BOOKING.COM: DUŻY SPADEK CEN W HOTELACH PODCZAS WEEKENDÓW (Z 1026 DO 718 PLN)

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

HOTELE TAŃSZE NIŻ AIRBNB: TYLKO POZA CENTRUM MIASTA I CENTRAMI BIZNESOWYMI

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW

KONKURENCJA NIE JEST RÓWNOMIERNA WE WSZYSTKICH DZIELNICACH WARSZAWY

Hote­le są znacz­nie droż­sze w cen­trum (ok. 80% wyż­sze ceny niż Airbnb), nato­miast w kil­ku odda­lo­nych od cen­trum dziel­ni­cach to hote­le są bar­dziej dostęp­ne ceno­wo. War­to odno­to­wać rów­nież, że week­en­do­we obniż­ki cen hote­lo­wych są wyż­sze w dziel­ni­cach w któ­rych dostęp­nych jest wię­cej ofert Airbnb. Suge­ru­je to zwią­zek mię­dzy obec­no­ścią ofert Airbnb a sek­to­rem hote­lar­skim, któ­ry musi reago­wać na poja­wie­nie się kon­ku­ren­cji.

WIĘKSZOŚĆ OFERT W AIRBNB ZARABIAJĄCYCH WIĘCEJ NIŻ TRADYCYJNY WYNAJEM TO PROFESJONALNE OFERTY PEŁNYCH MIESZKAŃ, UDOSTĘPNIANE NA PRAWIE CAŁY ROK

Poło­wa miesz­kań wynaj­mo­wa­nych przez Airbnb na Woli i w Śród­mie­ściu zara­bia wię­cej niż rocz­ny wyna­jem jed­no­po­ko­jo­we­go miesz­ka­nia dro­gą tra­dy­cyj­ną. W przy­pad­ku miesz­kań 2‑pokojowych, wyż­sze zarob­ki doty­czą 47% ofert Airbnb na Woli i 40% w Śród­mie­ściu.

ROCZNE DOCHODY WYŻSZE NIŻ… (W PODZIALE NA TYP GOSPODARZA)

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW; dane o cenach wynaj­mu pocho­dzą z osza­co­wań ser­wi­su gratka.pl.

GĘSTOŚĆ AIRBNB (SŁUPKI) A CENY NA RYNKU PIERWOTNYM

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW.

LICZBA OFERT AIRBNB WPŁYWA NA CENY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM

Licz­ba ofert Airbnb w sto­sun­ku do licz­by miesz­kań ma wpływ na ceny nie­ru­cho­mo­ści na ryn­ku wtór­nym: gdy­by gęstość Airbnb na Żoli­bo­rzu wzro­sła do pozio­mu na Woli, cena miesz­kań wzro­sła­by o ok. 5–6%. Dodat­ko­wo, ceny na ryn­ku pier­wot­nym są sil­nie współ­za­leż­ne od gęsto­ści Airbnb.

OGRANICZENIE MOŻLIWEJ DOSTĘPNOŚCI OFERT AIRBNB DO 90 DNI W ROKU DOTKNĘŁOBY WIĘKSZOŚCI OFERT

Tego typu zmia­na dotknę­ła­by przede wszyst­kim ofert w Śród­mie­ściu. War­to jed­nak pamię­tać, że gospo­da­rze mogli­by ogra­ni­czyć licz­bę ofe­ro­wa­nych nocy zamiast reduk­cji w samych ofer­tach. Mogło­by to spo­wo­do­wać, że część miesz­kań i tak była­by kupo­wa­na pod wyna­jem, ale przez znacz­ną część roku sta­ła­by pusta.

OFERTY AIRBNB (NA 100 MIESZKAŃ) KTÓRYCH DOTYCZYŁOBY OGRANICZENIE MOŻLIWOŚCI NAJMU DO 90 DNI W ROKU

Wykres objaśniający
Źró­dło: Bada­nie DELab UW.
Prezentacja z pełnymi wynikami badań DELab UW
Komentarz do dyskusji wokół raportu DELab UW

Autorzy raportu

Przewiń do góry

Jesteś pracownikiem sektora finansowego?

WEŹ UDZIAŁ W BADANIU – WYPEŁNIJ ANKIETĘ SKIEROWANĄ DO PRACOWNIKÓW SEKTORA FINANSOWEGO

Badanie na zlecenie

stanowi kontynuację wcześniejszych analiz prowadzonych przez DELab UW,
z uwzględnieniem zmian wywołanych przez pandemię.