Airbnb w Warszawie – charakteryzacja rynku i wyzwania dla miasta
Wiele z platform związanych z gospodarką współdzielenia przynosi ze sobą zarówno korzyści, jak i nowe społeczne wyzwania. Tak jest także w przypadku rynku najmu krótkoterminowego, który poszerza ofertę dla turystów i daje możliwość zarobku mieszkańcom miasta. Jednak szybki wzrost platformy może prowadzić do różnych problemów: wyższych cen mieszkań dla lokalnych mieszkańców, niekontrolowanego przyrostu turystyki w poszczególnych okolicach czy negatywnego wpływu na sektor hotelarski.
METODY BADAWCZE I DANE
INTERAKTYWNA MAPA OFERT AIRBNB W WARSZAWIE:
KWIECIEŃ 2019
Kolory na podstawie profesjonalizacji:
Niebieskie: Single-listing (oferta należąca do gospodarza z jedną ofertą)
Czarne: Oferty należące do gospodarza z 2–3 ofertami
Czerwone: oferty należące do gospodarza z min. 4 ofertami
GŁÓWNE WNIOSKI Z BADANIA
W WARSZAWIE DOMINUJĄ OFERTY WYSTAWIANE PRZEZ PROFESJONALNYCH GOSPODARZY
Wśród niemal 5,5 tysiąca ofert Airbnb w Warszawie aż 57% to lokale, których gospodarze dysponują czterema i więcej mieszkaniami na platformie. Świadczy to o wysokim poziomie profesjonalizacji najmu krótkoterminowego w Warszawie.
OFERTY AIRBNB W WARSZAWIE W PODZIALE NA LICZBĘ OFERT JEDNEGO GOSPODARZA
PRZESTRZENNY ROZKŁAD OFERT W ODNIESIENIU DO ATRAKCJI TURYSTYCZNYCH
OFERTY NIE SĄ RÓWNOMIERNIE ROZŁOŻONE W OBRĘBIE DZIELNIC
Geograficzne rozłożenie ofert wystawianych na Airbnb w Warszawie pozwala zauważyć, że koncentrują się one w dwóch dzielnicach: Śródmieściu i Woli. Oferty wystawione na Airbnb rozłożone są w pobliżu najpopularniejszych atrakcji turystycznych w Warszawie oraz wzdłuż linii metra.
W ŚRÓDMIEŚCIU AŻ CO DWUDZIESTE MIESZKANIE BYŁO W ROKU 2018 CHOĆ PRZEZ CHWILĘ NA AIRBNB
Wśród wszystkich ofert mieszkań wystawianych na Airbnb w Warszawie prawie połowa to mieszkania w Śródmieściu, zaś prawie 20% to mieszkania na Woli. Zestawienie danych z AirDNA z danymi z GUS‑u dotyczącymi liczby mieszkań w danych dzielnicach Warszawy pozwala stwierdzić, że aż co dwudzieste mieszkanie w Śródmieściu było w 2018 roku choć przez chwilę wystawione na Airbnb.
LICZBA UNIKALNYCH OFERT AIRBNB NA 100 MIESZKAŃ, W ROKU 2018
UDZIAŁ ‘TOP’ GOSPODARZY W MIEJSCACH, REZERWACJACH I PRZYCHODACH W ROKU 2018
TOP 5% GOSPODARZY ODPOWIADA ZA PONAD POŁOWĘ REZERWACJI I PONAD 60% PRZYCHODÓW
Dla ofert aktywnych na Airbnb przez 12 miesięcy mediana rocznych dochodów wynosi 22 tysięcy złotych, zaś średnia ponad 27 tysięcy. Jednocześnie można zaobserwować dużą koncentrację dochodów wśród małego grona gospodarzy: 5% gospodarzy odpowiadało w tym okresie za ok. 30% miejsc oferowanych, ok. 56% rezerwacji oraz 60% przychodów.
W WEEKENDY WYSTĘPUJE WIĘKSZA KONKURENCJA MIĘDZY HOTELAMI A AIRBNB
Ceny Airbnb są niższe od hoteli, szczególnie w trakcie tygodnia, natomiast w weekend różnica maleje. Tym samym można podejrzewać, że o ile w dni robocze hotele są nastawione na klienta biznesowego, to w czasie weekendu konkurują one z Airbnb o klientów przyjeżdżających do Warszawy w celach turystycznych.
CENY DLA DWÓCH OSÓB NA BOOKING.COM: DUŻY SPADEK CEN W HOTELACH PODCZAS WEEKENDÓW (Z 1026 DO 718 PLN)
HOTELE TAŃSZE NIŻ AIRBNB: TYLKO POZA CENTRUM MIASTA I CENTRAMI BIZNESOWYMI
KONKURENCJA NIE JEST RÓWNOMIERNA WE WSZYSTKICH DZIELNICACH WARSZAWY
Hotele są znacznie droższe w centrum (ok. 80% wyższe ceny niż Airbnb), natomiast w kilku oddalonych od centrum dzielnicach to hotele są bardziej dostępne cenowo. Warto odnotować również, że weekendowe obniżki cen hotelowych są wyższe w dzielnicach w których dostępnych jest więcej ofert Airbnb. Sugeruje to związek między obecnością ofert Airbnb a sektorem hotelarskim, który musi reagować na pojawienie się konkurencji.
WIĘKSZOŚĆ OFERT W AIRBNB ZARABIAJĄCYCH WIĘCEJ NIŻ TRADYCYJNY WYNAJEM TO PROFESJONALNE OFERTY PEŁNYCH MIESZKAŃ, UDOSTĘPNIANE NA PRAWIE CAŁY ROK
Połowa mieszkań wynajmowanych przez Airbnb na Woli i w Śródmieściu zarabia więcej niż roczny wynajem jednopokojowego mieszkania drogą tradycyjną. W przypadku mieszkań 2‑pokojowych, wyższe zarobki dotyczą 47% ofert Airbnb na Woli i 40% w Śródmieściu.
ROCZNE DOCHODY WYŻSZE NIŻ… (W PODZIALE NA TYP GOSPODARZA)
GĘSTOŚĆ AIRBNB (SŁUPKI) A CENY NA RYNKU PIERWOTNYM
LICZBA OFERT AIRBNB WPŁYWA NA CENY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM
Liczba ofert Airbnb w stosunku do liczby mieszkań ma wpływ na ceny nieruchomości na rynku wtórnym: gdyby gęstość Airbnb na Żoliborzu wzrosła do poziomu na Woli, cena mieszkań wzrosłaby o ok. 5–6%. Dodatkowo, ceny na rynku pierwotnym są silnie współzależne od gęstości Airbnb.
OGRANICZENIE MOŻLIWEJ DOSTĘPNOŚCI OFERT AIRBNB DO 90 DNI W ROKU DOTKNĘŁOBY WIĘKSZOŚCI OFERT
Tego typu zmiana dotknęłaby przede wszystkim ofert w Śródmieściu. Warto jednak pamiętać, że gospodarze mogliby ograniczyć liczbę oferowanych nocy zamiast redukcji w samych ofertach. Mogłoby to spowodować, że część mieszkań i tak byłaby kupowana pod wynajem, ale przez znaczną część roku stałaby pusta.
OFERTY AIRBNB (NA 100 MIESZKAŃ) KTÓRYCH DOTYCZYŁOBY OGRANICZENIE MOŻLIWOŚCI NAJMU DO 90 DNI W ROKU
